Turuülevaade (3)

Möödunud kõrghooaeg oli kõike muud kui lihtne ja rahulik.

Lisaks ülemaailmsele majandussurutisele häirisid Tai elu sisepoliitilised kriisid. Blokeeriti lennujaamu, katkestati rahvusvahelisi konverentse, kehtestati erakorralisi olukordi.

Karta on, et Tai sisepoliitikas jätkub ebastabiilsus. Samal ajal tuleb tunnistada, et selle maa sisepoliitika on juba aastakümneid olnud rahutu. Sagedased valitsuskriisid, riigipöörded ja uued põhiseadused on siin ju peaaegu traditsiooniks.

Turismile ja välisinvesteeringutele on see kõik siiski mõju avaldunud vaid piiratud ulatuses.

Nii ka seekord.

Suurt ja dramaatilist hindade langust, pankrottide lainet või tööpuuduse plahvatuslikku kasvu pole toimunud. Paljud uusarendused on edukalt lõpule viidud, samal ajal kui mitmed on sattunud ka raskustesse. Aga niimoodi on see olnud kogu aeg.

Võib täheldada hindade langust üle 10-miljoniliste objektide puhul. Aga näiteks stuudiokorterite hinnad püsivad endiselt.

Üldine aktiivsus kinnisvaraturul on siiski jäänud tagasihoidlikuks. Mitmed kinnisvarabürood on omavahel ühinenud.

Positiivsema külje pealt - on teateid ette valmistatavast seadusemuudatusest, mille kohaselt kaob ära või leevendub kortermajades kehtiv piirang, et välismaalaste omanduses ei tohi olla üle 49 protsendi majast.

Kui selline seadusemuudatus kehtetastakse, siis kindlasti registreerivad paljud välismaalased korteriomandeid oma Tai firma omandist ümber isiklikku omandusse või toimub see järgnevate ostu-müügitehingute käigus.

Kahtlemata toob see kaasa ka suurema ostuhuvi ning hindade tõusu.

Turuülevaade (2)

Paistab, et maailmamajanduse raputused on Tai maast suhteliselt ohutult möödunud. Just täna tuli teade, et Tai majanduskasv langes kolmandas kvartalis 4 protsendi peale. Pole ju paha, kui kasvõi Eestiga võrrelda, näiteks.

Ja ega muidu ka pole siin tunda mingit erilist kriisi. Bahti tugevnemine euro ja dollari suhtes on muidugi vähendanud Tai atraktiivsust läänemaailma turistide silmis. Aga seda vaid odavate hindade ootuses pettunute jaoks.

Kui turismi peale jutt juba läks, siis on teated vastuolulised. Räägitakse, et turistide voog Tai maale on sel aastal drastiliselt vähenenud. Ja samal ajal kurdetakse, et tuntud turismipiirkondades, nagu Koh Samui või Phuket, on juba praegu lausa võimatu hotellikohti leida. Sest kõik on broneeritud.

Igal kõrghooajal kurdetakse turistide voo vähesust, seda on kuuldud praktiliselt igal aastal. Ei maksa eriti tõsiselt võtta. Vähemalt Pattayal pole küll mingeid märke tavapärasest erinevuse kohta.

Kui midagi peaks seda tõsisemalt mõjutama, siis on seda kahtlemata praegused Tai sisepoliitilised pinged. Opositsiooni jätkuvad meeleavaldused Bangkokis, mis on juba nõudnud ka inimohvreid, ei ole just kõige parem reklaam ega anna tunnistust selle maa turvalisuse kohta.

Tegemist on aga siiski üksnes selliste sisepoliitiliste probleemidega, mis ei tohiks kuidagi mõjustada näiteks väljakujunenud seadusandlust ja olemasolevaid regulatsioone.

Kinnisvaraline arendustegevus Pattayal jätkub üldjoontes plaanipäraselt. Siiski näib, et Ocean One tegeliku ehituse algus on edasi lükkunud. Ehitusplatsile on rajatud betoonitehas, kuid esialgu veetakse sealt segu teistele objektidele. On kuulda olnud, et neil on finantseerimisega probleeme. Seevastu North Point kaksiktornid kerkivad jõudsalt.

Mida aga ei näe, see on hindade tõus. - Praktiliselt kõik kinnisvarahinnad on jäänud viimase aasta jooksul samale tasemele.

Mingis mõttes on see muidugi hea: ei ole karta turu ülekuumenemist ega miskit mulli. Eks need sisepoliitilised pinged ja muud taolised asjad muidugi jahutavad seda ka.

Aga võib karta, et nii mõnedki liiga optimistlikult alustatud arendused võivad seetõttu kõrbeda veidi. Ja puhtalt spekuleerimiseks omandatud kinnisvara ei pruugi iseenesest veel mingeid tulusid tõotada.

Kuid kõike kokku võttes ei ole ka keegi midagi kaotanud.

Turuülevaade (1)

Oleme siin rääkinud peaaegu kõigist aspektidest, mis puudutavad kinnisvara-asju Pattayal ja ka üldisemalt Tai maal. Ajad aga muutuvad. Kuidas need muutused kajastuvad kohalikul turul? Milliseid uusi arenguid on märgata?

Neist asjadest ja ka muudest uudistest hakkame rääkima turuülevaadete seerias.

Viimastel kuudel on maailma majanduses toimunud terve rida sündmusi. USA kinnisvaraturg läks sügavasse langusse. USA dollar nõrgeneb kõigi suuremate valuutade suhtes. Toornafta hind tõuseb järsult. Sama toimus ka toiduainete hindadega, sealhulgas riisi hinnaga. Paljud börsiindeksid langesid tuntavalt. Hakati rääkima juba ülemaailmsest majanduskriisist.

Praeguseks on olukord stabiliseerumas, kuid oleks huvitav teada, kuidas need arengud kajastusid Tai majanduses, eriti kinnisvara-sektoris.

Tai makromajandusnäitajad on hästi vastu pidanud. Mingeid suuremaid muutusi ei ole täheldatud. Majanduskasv on endine, samuti ka muud näitajad. Tai börsi (SET) indeks on viimase kahe aasta jooksul olnud kerges tõusus ilma suuremate kõikumisteta.

Infrastruktuuride ehitused jätkuvad täies mahus. Bangkoki ja Pattaya vaheline kiirtee (7) on nüüd mõlemas suunas vähemalt kolmerealine ja kogu ulatuses valminud. Kohati on lõpetamisel veel valgustuse paigaldamine. Teise samasuunalise kiirtee (34) pikendamine kuni Pattayani on plaanis lähiaastatel.

Kütusehinnad on viimaste kuude jooksul tõusnud u 10...15%. Taid kui maailma suurimat riisi eksportijat puudutav toiduainete hindade tõus mõjutas eelkõige ekspordifirmasid. Tundub, et Tai riisieksport nõudmise vähenemisel siiski ei lange. Pigem võib ennustada suuremaid tulusid riisikasvatajatele seoses kokkuostuhindade tõusuga ning pikemas perspektiivis positiivset mõju SKP-le.

Kinnisvarahinnad püsivad endiselt tõusutrendis. Ehitus-indeksid on stabiilsed. Mingeid märke turu mahajahtumisest ei ole ole praegu näha.

Pattayal alustati siinsete arenduste lipulaeva, Ocean One ehitust plaanipäraselt. See Tai kõrgeim ehitis (ühtlasi maailma kõrgeim elamu) valmib 2012. aastal, nagu kavandatud. Teine kõrghoonete paar lahe vastaskaldal, North Point, juba ilmestab Pattaya panoraami ja selle ehitus käib hoogsalt.

Mõlemas arenduses on suur osa kortereid broneeritud. Hindasid on arenduse käigus juba mitmetel kordadel tõstetud. Praegu asuvad nende ruutmeetri hinnad 130 ja 180 tuhande bahti vahel, olles pea kaks korda kõrgemal kui praegune Pattaya keskmine.

Tai pankade konservatiivne finantseerimispoliitika ja seadusandlus ei ole seni lasknud välisinvestoritel võtta kinnisvara tagatisel laene. Nüüd aga pakub Bangkok Bank esimese Tai pangana hüpoteeklaenu võimalusi ka välismaalastele, kuni 70% ulatuses kinnisvara väärtusest ja kuni 20 aastaks. Avalduse blanketi saab allalaadimiseks siit.

Riskifaktorid investeerijale on endised või pisut kõrgenenud, kuna püsib maailmamajanduse jahenemisest tuleneva võimaliku mõju oht. Soovitav oleks hoiduda investeerimisest vähem arenenud piirkondadesse ja eelistada keskseid, kus reeglina tegutsevad suuremad arendusfirmad ning kus isegi võimalike languste puhul jääb nõudlus püsima.

On toimunud üksikuid arendusfirmade pankrotte, kus investeerijad on oma rahast ilma jäänud.

Aprillis näiteks selgus, et ligi 50 Rootsi perekonda, kes olid investeerinud elamukompleksi Bang Phra'l Pattaya lähedal, jäid pettuse tõttu oma rahadest ilma, kuna arendusfirma Thai Care kantis rahad varasemate kohustuste katteks ümber. Firma juht, rootslane Curt Timhede, nagu selgus, oli juba Rootsis mitmeid skandaalseid pankrotte teinud, kuid investeerijad seda ei teadnud.

Taolisi juhtumeid tuleb ikka ette, aga need ei ole otseselt seotud suuremate trendidega.

Rahade liigutamine

Investeerimise puhul tuleb rahasid liigutada. See on selge. Aga kuidas seda kõige mugavamalt ja otstarbekamalt teha, kui investeeritakse Tai kinnisvarasse?

Alustame lõpust.

Tai pangaarvet on sul vaja tegelikult alles siis, kui sulle hakkavad siit mingid rahad tulema: rendist või müügist. Lihtsalt, millegi omandamise puhul (näiteks projektipõhise arenduse puhul) ei ole Tai pangaarvet esialgu veel vaja.

Aga kui on plaan hakata saama renditulu, siis tuleb avada Tai pangas arve, kuhu tulud hakkaksid laekuma.

Soovitada võiks järgmisi pankasid: Siam Commercial Bank, Kasikornbank, Bangkok Bank, Thai Military Bank jmt.

Erinevatel pankadel on veidi erinevad nõuded arve avamise puhul. Kõik pangad tahavad aga saada sinu aadressi Tai maal. Mõned lepivad hotelli aadressiga, mõned tahavad kindlamat elukohta. See sisestatakse pangaarve andmetesse üks kord ja sellega enam pole sul midagi tegemist kui sa just ise ei taha oma aadressi seal muuta. Mingeid olulisi kirju sellele aadressile tulema ei hakka.

Mõni pank tahab, et sul oleks passis pikaajaline (non-immigrant) viisa, aga enamasti lepitakse ka turistiviisaga või lennujaamaviisaga (visa on arrival).

Koos arve avamisega saad tähtajatu deebetkaardi ja pangaraamatu, kuhu jäädvustatakse kõik sinu tehingud. Iga kord hiljem panka minnes tuleb see koos passiga alati kaasa võtta. See pangaraamat on oluline dokument ka sel puhul, kui sa kunagi hakkad oma pikaajalist viisat pikendama, näiteks.

Aga kas ei saaks nii korraldada, et renditulusid saaks Eestis välja võtta?

Jah, sellesama deebetkaardiga (MasterCard vms) saad sa igal pool maailmas ka raha sularaha-automaatidest välja võtta. Väiksemate summade puhul on see väga mugav, aga suuremate rahade liigutamiseks see siiski ei sobi: läheb liiga kulukaks ja limiidid tulevad samuti ette.

Variant, et sinu Tai maal laekuvad renditulud jõuaksid automaatselt sinu Hansapanga või Ühispanga arvele, on väga raskesti korraldatav.

Aga tulles tagasi algusse: mida tuleb silmas pidada ostmise puhul?

Põhimõtteliselt võib Tai maal kinnisvara omandada vaid passi ette näidates. Ostu-müügi tehing jõustub loomulikult pärast kõigi summade laekumist ning registritesse kandmist, kuid neid ülekandeid võib teha ka juba tagasi Eestis olles, Eesti pankadest.

Siiski, mingi käsiraha ehk deposiit on alati nõuetav, nagu igal pool. 10 % oleks normaalne. Seda võib Tai maal kohapeal olles teha läbi internetipanga või siis sularahas. Tihtipeale võibki seda jagada kahte ossa: algul mingi osa sularahas (muideks, bahtides, mitte eurodes või dollarites!) reserveerimiseks ning mõne päeva pärast ülejäänud käsiraha ülekandega.

Eesti internetipangast ülekanded Tai panka võtavad aega üldjuhul 3...5 pangapäeva.

Loomulikult võib kogu ostusumma kohe üle kanda, aga sel juhul peaks arvestama sellega, et sinu arvega seotud ülekannete limiidid ei pruugi seda lubada. Ning Eestist eemal olles on tihtipeale vägagi tülikas oma pangaga ühenduse võtmine ja limiitide suurendamist taotlema hakata.

Seetõttu on kõige mõistlikum enne reisi juba oma pangast läbi käia, limiidid üle vaadata ja vajaduse korral neid suurendada.

Vahendajad

Kinnisvara, nagu ka paljude muude alade puhul, tuleb ikka ja jälle tegemist teha vahendajatega: maaklerid, agendid, edasimüüjad jne.

Mida nemad sellest saavad, kui keegi midagi ostab või müüb? Ning, kas ei oleks otstarbekam hoopis neid vältida, vahele jätta? Saaks ju müüja käest ehk märksa odavamalt?

Võimalusi on tõesti.

Paljud müüjad kuulutavad ajalehtedes, ajakirjades ja internetis. Nendega on võimalik ühendust võtta, tutvuda objektiga ning sobivuse korral ka tehing sooritada. Hea muidugi oleks sel puhul, kui sul on oma tuttav jurist kohapeal võtta, kes koostab või vaatab üle lepingud; keda sa võid volitada notariaaltehinguid tegema, registri-ametites käima jne. Hea oleks ka, kui keegi saaks sulle erapooletu hinnangu anda objekti hinna ja kvaliteedi kohta, võttes arvesse asukohta, piirkonna arengut jm olulisi asju.

Aga eks neile peab ju ka midagi maksma. Ja lõppkokkuvõttes pole sugugi kindel, kas sa sellega midagi võitsidki.

Teine ja suurem hulk müüjaid on need, kes annavad oma asjad kinnisvarafirmadele müümiseks. See firma siis müüb, reklaamib, kuulutab, tutvustab, leiab huvilisi, ostjaid, sõlmib lepinguid ja ajab kõik formaalsused korda. Tavaliselt lubab müüja kinnisvarafirmale selle töö eest komisjonitasu 3 % müügihinnast. Ostja jaoks on hind sama.

Siin maal pole kombeks, et ostja ja müüja kinnisvarafirma seljataga omavahel kokku lepivad ja tehingu isekeskis ära teevad. Esiteks pole sel eriti mõtet, sest lisakulutustest ei pääse. Teiseks aga kaotaksid nii müüja kui ostja sel puhul kinnisvarafirma silmis usalduse. Enamasti pole juba müüja sellisest skeemist huvitatud, kuna sageli soovib ta müüa või tal ongi müügis sama firma kaudu teisigi objekte.

Hea küll. Need on kinnisvarafirma ja müüja omavahelised suhted. Sinna ei saa ehk tõesti vahele minna.

Aga kinnisvara-agendid ja -agentuurid, kes suhtlevad peamiselt ostu-huvilistega, kes võivad soovitada erinevaid kinnisvarafirmasid, otsida ja tutvustada objekte laial skaalal, sõidutada ostjaid mitu päeva ringi, konsulteerida, helistada, suhelda? Neil pole ju müüjatega tavaliselt mingeid esinduslepinguid. Millest nemad elavad? Kas mitte nendele ei lähe mingi lisatasu ostja taskust?

Siiski, mitte. Hinnad on ju väljas ja avalikult teada. Need sel puhul ei muutu ja nendele ei lisandu midagi.

Nende agentide ehk kinnisvarakonsultandide tasu tuleb sellestsamast komisjonitasust. Tehingu sõlmimise järel jaguneb sel puhul see müüja poolt makstav 3 % võrdselt agendi ja firma vahel: kummalegi 1,5 % müügihinnast. Samamoodi toimib see ka näiteks siis, kui üks kinnisvarafirma saadab oma kliendi teise firma juurde.

Aga eks ikka võib tulla ju täiendavaid kulutusi. Keegi paljub endale näiteks hotell broneerida, lennujaama vastu tulla vmt. Aga see on juba omavahelise kokkuleppe küsimus ja juba teine teema.

Teine näide elust

Kevadel saabus Pattayale väike eestlaste seltskond. Koos käidi mitmeid kinnisvaraobjekte vaatamas: maju, kortereid jm.

Üks perekond oli huvitatud väiksema maja omandamisest, aga seejärel, võimalusi lähemalt vaadates, otsustasid osta hoopis kaks korteriboksi 22-korruselise maja 16. korrusel.



Lihtsalt, tühjad betoonboksid, ainult uksed-aknad ees.



Kuna tegemist oli mereäärse, väga heas asukohas oleva majaga ning parajalt kõrge korrusega, siis oli ka nende bokside hind korralik: 2,5 miljonit bahti tükk. Kokku 5 miljonit.

Nad tegid ostu-müügi lepingu, tasusid esimese broneerimistasu ära, seejäral tegid ka ülekande kohapeal hanza-neti kaudu ning lendasid tagasi Eestisse.

Eestist tasusid nad juba ülejäänud summa. Omandi registreerimisdokumendid said vormistatud.

Kõik kulud:

Müüjale 5 000 000, riigilõivudeks 100 215, notarile 10 000 THB. Kokku siis 5 110 215 THB.

Tehniliselt toimus tasumine eurodes, ülekanded tehti väikse ülevaruga võimalike kursikõikumiste ja pangateenuste katmiseks. Üle vajaliku summa laekunud raha deponeeriti kinnisvarafirma juures.

Pärast omandi registreerimist alustati ruumide siseviimistluse ja möbleerimisega, nagu oligi kohe kokku lepitud.

Eelarve oli 0,5 miljonit bahti kummagi ruumi kohta, kokku siis 1 miljon.

Selle eest tasuti kahes osas: algul tööde alustamiseks ning seejärel teine osa, tööde lõpuleviimiseks. Vahepealsest asjade seisust informeeriti Eestis asuvaid omanikke e-maili teel, tutvustati pilte jne.

Kokku läksid need sisustustööd maksma 1 050 000 bahti. Lisakulu tulenes ühe ukse ümberpaigutamise vajadusest.



Põhimõtteliselt oleks kõik need tööd saadud tehtud ka umbes kahe kuuga. Aga kuna ostjatel polnud kiiret, siis võeti asja rahulikult.

Kõik kulud kokku olid siis 5 110 215 + 1 050 000 = 6 160 215 bahti.

Sügisel saabusid omanikud taas Pattayale ning veetsid kaks nädalat oma vastvalminud korterites.

Seejärel lasid nad need korterid rendile anda. Nende Tai pangas avatud arvele hakkab igakuiselt laekuma 40...44 tuhat bahti, kui mõlemad ruumid on välja renditud. Teine võimalus oleks olnud teha rendiesindusleping, millega nad oleksid saanud garanteeritud renditulu 32...36 tuhat bahti sõltumata sellest, kas rentnikke seal on või mitte.

Nende korterite turuväärtus on praegu hinnanguliselt 3,2 ja 3,5 miljonit bahti, kokku 6,7 miljonit.

Kohese müügi puhul oleks puhaskasum umbes 540 000 bahti, mis teeks ligi 9 % esialgsest investeeringust, vähem kui poole aastaga.

Praegu eelistavad nad saada renditulu.

Aasta-paari pärast on nende korterite turuväärtus kindlasti suurem.

Linnulennult

Kui tõusta poolteise kilomeetri kõrgusele ja heita pilk Pattayale ida poolt, siis avaneb järgmine vaade.


Eemal on meri ja rannad, silmapiiril on Pratanmak Hill ehk Buddha mägi, millest paremale jääb Pattaya Beach ja vasakule veel pikalt Jomtien Beach. Keskel jooksevad vasakult paremale Sukhumvit Road ja raudtee.

Aga otse ees olevad punased hulknurgad on Pattaya idaosas laiuvad arenduspiirkonnad oma punaste katustega villadega. See on muidugi vaid yks väike lõigukene nendest siin nähtaval. See osa linnast on oma ulatuselt juba tunduvalt suurem kui too teine, seal mere ääres. Taolisi arenduspiirkondi on muidugi ka mujal, aga enamus neist asub Sukhumviti maanteest idas. Ja neid on sadu.

Igayhes kümneid villasid, sekka ka ridaelamuid ja korterelamuid, kuid enamasti ikka villad. Jajah, needsamad imetillukesed punased punktikesed, kenasti reas. Kõik need piirkonnad on ümbritsetud turvataraga, sissepääs valve all olevast väravast. Igayhel neist on keskel bassein ja haljasala koos klubihoone, jõusaali, laste mänguväljaku, poekese ja baariga, nagu väike külakeskus.

Aga kui me neid praegu nimetame veel arenduspiirkondadeks, siis varsti on nad kõik juba elamupiirkonnad, eks ole. Ja paljud neist tegelikult ongi seda: kõik majad on leidnud endile omanikud ning elavad seal oma elu. Elanikud, muide, enamasti Põhja-Euroopast: sakslased, inglased, shveitslased, norrakad, rootslased, taanlased, hollandlased jne. Sekka ka mujalt muidugi.

Nõudmine nende majakeste järele on lakkamatu. Ja seetõttu käib ka pidevalt laienev arendustegevus. Üha uusi ja uusi piirkondi tekib ning majad kerkivad kiiresti. Enamasti on nad müüdud veel enne kui valmis saavadki, tihtipeale isegi veel enne ehitamise algust.

Linnulennult võib tunduda, et nii tihedalt paiknevates majakeste ymber ei saa eriti vaba ruumi enam olla. Tegelikult on neil kõigil oma aiakene, tihti veel bassein ja muud mugavused.


Näiteks selline: 5 magamistuba, 3 vannituba, maja 250 m2, krunt 1744 m2. Suur aed, katusealune kahele autole jne.


Elutuba juba üksinda suur ja avar. Stiilselt möbleeritud.

Selliselt need linnulennult nähtavad punased katused siis seestpoolt võivadki välja näha.

See on nyyd kyll suhteliselt suuremat sorti elamine. Enamjaolt on need siiski nii 2...3 magamistoaga, aga siin praegu lihtsalt näiteks selline.

Ahjah, et mis näiteks selline villa võiks ka maksta? - See konkreetne on praegu müügil 9,9 miljoni bahtiga, ehk siis umbes 3,3 miljoni Eesti krooniga.

See on järelturu hind. Arendajad pakuvad taolisi kuskil 6 miljoni bahtiga.